INDAGINE SCOSTAMENTO VALORI DI PERIZIA IMMOBILI
INDAGINE SCOSTAMENTO VALORI DI PERIZIA IMMOBILI DA PREZZO DI AGGIUDICAZIONE O DI AVVISO DI VENDITA SU PROCEDURE ESECUTIVE E CO

INDAGINE SCOSTAMENTO VALORI DI PERIZIA IMMOBILI DA PREZZO DI AGGIUDICAZIONE O DI AVVISO DI VENDITA SU PROCEDURE ESECUTIVE E CONCORSUALI DEL TRIBUNALE DI PESCARA AL 2.12.2013

Il Ce.S.Con. ha effettuato un’indagine a campione raffrontando i valori di stima e di vendita, intesa come aggiudicazione o ultimo avviso, degli immobili nelle procedure esecutive e fallimentari presso il Tribunale di Pescara al fine di individuare lo scostamento tra i due valori. Il risultato della ricerca ha evidenziato un dato costante su tutti i casi esaminati: i valori di stima degli immobili sono sempre notevolmente superiori a quelli di vendita.

E’ necessario precisare che i dati sono stati rilevati dal sistema informatico di pubblicità di vendita degli immobili e che, nel caso degli avvisi di vendita, sono stati considerati quelli successivi al primo esperimento nel quale necessariamente i due valori coincidono. Naturalmente i dati riferiti agli avvisi rappresentano uno scarto che tenderà, nella maggior parte dei casi, ad aumentare salvo i rari casi in cui la competizione tra più concorrenti faccia aumentare il prezzo di aggiudicazione rispetto a quello dell’avviso di vendita.

La chiave di lettura di tale fenomeno sembra ascrivibile al condizionamento derivante dal meccanismo del compenso del perito: ad un maggiore valore di stima corrisponde un maggiore onorario come previsto dalle norme che regolano i compensi spettanti ai periti per operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale. Sarebbe opportuno un intervento legislativo che regolasse diversamente la materia ed adeguasse il criterio di elaborazione dei suddetti compensi a quelli previsti per i curatori dei fallimenti che sono calcolati sull’attivo realizzato.

Le conseguenze delle sopravalutazioni sono il consistente onere a carico delle procedure per i vari esperimenti di vendita ed il maggior lasso di tempo che intercorre per il soddisfacimento dei creditori. Deve tenersi altresì conto dell’aggravio di spese legali a carico dei creditori per effetto di prestazioni professionali necessarie all’assistenza nelle esecuzioni immobiliari.

Si osserva che, rispetto al passato, oggi la divulgazione della notizia della vendita è molto più ampia e consente di conoscere tutti i dettagli dell’operazione (perizia, avviso, rilevazione fotografica, ecc.) in modo da estendere la platea degli eventuali interessati all’acquisto. Nonostante la dilatazione della divulgazione pubblicitaria, permangono le criticità inerenti alla discrasia tra il valore attribuito dai periti ed il reale valore di mercato, come si evince dalla lettura della tabella degli estratti a campione delle esecuzioni immobiliari e delle vendite di immobili in ambito fallimentare. Come si può constatare dai casi riportati nello schema, riportato nella sezione di questo sito PRASSI FALLIMENTO, non raramente il valore di vendita è inferiore di oltre 80% al valore di stima, questo significa: che un immobile valutato 100 è stato venduto a 20 dopo circa 8 tentativi di vendita; che sono stati spesi inutilmente circa 5.000,00 euro nei vari tentativi d’asta; che lo stato dell’immobile, con il passare del tempo, si è deteriorato perché privo di manutenzione, ecc. La media delle riduzioni rispetto al prezzo di stima è pari al 62%. Tutto questo dimostra che i valori di stima non corrispondono al reale valore di mercato. Sono emblematici, in particolare, i casi dove il perito non tiene conto che qualora la vendita concerne una frazione di immobile, la riduzione del valore dovrà essere più che proporzionale alla quota-parte oggetto di vendita. Ancor più accentuata dovrà essere la riduzione in caso di vendita di quota ideale di immobile, ovvero di una porzione non identificata (il valore di mercato della metà di un immobile che il perito ritiene di valutare complessivamente 100 non sarà 50 ma, fondatamente, 20). E’ un dato di fatto che l’elemento di assoluta maggiore criticità delle esecuzioni immobiliari e delle vendite immobiliari in ambito fallimentare sia costituito da annacquamenti dei valori immobiliari da parte dei periti in guisa da arrecare una concatenata serie di problematiche e danni. Degna di nota, all’uopo, potrebbe risultare, al contrario, la casistica delle vendite mobiliari in ambito fallimentare dove lo stesso curatore attribuisce il valore base d’asta al compendio mobiliare che, in tempi brevi e senza eccessivi costi, è venduto sul mercato.

Luca Cosentino


 

 


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