Sintesi incontro di studio "Il professionista delegato nelle esecuzioni immobiliari". Pescara 7 marzo 2008
Sintesi dell’incontro di studio del 7 marzo 2008 sul tema

Sintesi dell’incontro di studio del 7 marzo 2008 sul tema

“Il professionista delegato nelle procedure esecutive immobiliari”

Interventi e risposte ai quesiti:

 

ACCERTAMENTI PREVENTIVI

 

La figura del Custode- Professionista delegato in che modo ha inciso nell’attività delle esecuzioni immobiliari?

 

Il 1° marzo 2006 sono entrate in vigore le norme che regolano la nuova figura del professionista Delegato (legge n°80/2005) apportando un tangibile beneficio alla gestione delle procedure esecutive immobiliari.

In 7 anni: dal 2001 al maggio 2007 le esecuzioni immobiliari sono state 2.075 , 1.222 nel 2007 con abbattimento del 30% di quelle in corso, circa 253 in meno tra le nuove  e le vecchie.

Le estinzioni precedenti al 2001 erano pari a 30 unità all’anno ed erano volontarie. C’erano infatti da 300 a 500 esecuzioni l’anno.

L’abbattimento c’è stato perché:

  • Tempi più corti nell’espletamento;
  • Possibilità di spiegare al debitori quali sono i suoi diritti e cosa può fare

Tutto questa ha portato un maggior impegno da parte dei debitori a stipulare finanziamenti e mutui. Infatti di circa 300 procedimenti il 50% è stato estinto da parte dei debitori, mentre l’altro 50% si sono estinti con le vendite.

Le sopravvenienze sono 350 all’anno e l’arretrato 1.200 per un totale di procedure 1.500.

Negli incarichi vengono favorite le associazioni tra professionisti i quali collaborano tra loro e smaltiscono al meglio il lavoro, maggiori decisioni prese dal P.D. e non dal G.E., come previsto art.591 ter. del c.p.c.

Si registra un aumento delle attività esecutive (settimanalmente per più giorni). Inoltre il P.D. è legittimato a gestire autonomamente le procedure esecutive immobiliari.

 

Nel caso in cui manchi la comunicazione  ex art. 498 cpc il P. D. deve avvisare(formalmente o basta la telefonata) il creditore procedente e sospendere nelle more le operazioni di vendita.

I termini previsti per la fissazione della prima vendita senza incanto, che di regola vengono fatti decorrere dal versamento del fondo spese, possono essere calcolati, in questo caso, dalla successiva notifica al creditore iscritto? In caso contrario si corre il rischio di fissare una vendita oltre i 120 giorni previsti dall’art. 569 c.p.c.!  

 

Il mancato avviso ex art. 498 cpc non incide sulla vendita ma comporta una mera irregolarità che può essere sanata

L’art. 569 c.p.c. prevede che tra la data dell’ordinanza con la quale si dispone la vendita e la data fissata per la prima vendita senza incanto non può decorrere un termine inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni.

Per prassi detto termine decorre dal versamento del fondo spese, ma l’osservatorio stabilirà una decorrenza diversa, cioè vi sarà  una udienza per verificare il versamento del fondo spese, pertanto la decorrenza dei suddetti termini sarà calcolata con riferimento alla data del successivo avviso di vendita.

Con questa nuova decorrenza viene garantita maggiore elasticità all’attività del P.D., anche se, per prassi allo stato attuale, si considera come termine ultimo l’udienza di verifica.

 

Nell’ipotesi in cui nella procedura ci sono rinunce depositate e vistate dal G.E., quando si fissa la vendita occorre ripetere le notifiche agli ipotecari soddisfatti se le ipoteche non sono state cancellate?

 

No, se rinunciano non si avviseranno più perché hanno espressamente rinunciato. Le notifiche verranno fatte solo ai creditori ipotecari non intervenuti.

 

Se successivamente alla perizia deposita dal CTU si verificano eventi tale da modificare le quote o i diritti riportati in perizia che il P. verifica al momento dell’incarico,  deve sospendere le operazioni di vendita anche se ha ricevuto il fondo spese e rimettere gli atti al G.E.

 

No, esse non avranno incidenza sulle operazioni di vendita.

Semmai, dovesse esserci un incremento il P.D. può avvisare il creditore della possibilità di integrare il pignoramento.

Per esempio nel caso di comunione di beni tra due coniugi di cui uno è esecutato e l’altro no, oppure nel caso di usufrutto, con la morte dell’usufruttuario

 

 

 

 

 

UDIENZA DI VENDITA

 

Se all’udienza fissata per la vendita il P. è impossibilitato a comparire può farsi sostituire o può rinviare la vendita? Il sostituto quale titolo e quali competenze deve avere? È sufficiente una semplice delega?

 

Il P.D. non può farsi sostituire essendo egli stesso delegato dal G.E., in caso di necessità può rinviare la vendita.

 

Nell’avviso di vendita (sia senza incanto che con incanto)  vengono riportati numerosi dati ed elementi che l’offerta o la domanda di partecipazione devono contenere. Sono tutti elementi previsti a pena di nullità o si può operare un distinguo? C’è la possibilità di  “salvare” la vendita effettuando eventuali integrazioni successive (ex: nel caso manchi la fotocopia di un documento/assegno o non sia specificato il regime patrimoniale dei coniugi)?

 

Non tutti gli elementi previsti sono a pena di inefficacia.

Sono elementi indispensabili:

  • le generalità dell’offerente o dati identificativi della società;
  • l’offerta;
  • sottoscrizione dell’offerta da parte di tutti gli intestatari, salvo per i coniugi in comunione dei beni, in quanto l’acquisto di beni di uno dei coniugi ricadrà nella comunione salvo esclusioni previste dalla legge;
  • il deposito della cauzione.

Il regime patrimoniale prescelto deve essere menzionato, ma può essere fatto anche in sede si udienza.

Per le società, la visura camerale può essere integrata anche in udienza. Al pari, generalmente, tutti i documenti possono essere integrati in udienza.

Non è necessario eleggere domicilio nel circondario di Pescara, l’omissione non rende inefficace l’offerta in quanto le eventuali comunicazioni possono essere fatte anche in cancelleria.

 

Nel caso in cui l’offerente partecipi per il tramite di un procuratore o nel caso di aggiudicazione per persona da nominare, la procura e il mandato necessitano dell’autenticazione di un notaio o è  sufficiente l’autentica dell’avvocato? (art. 579 cpc)

Se vi è stata un’aggiudicazione ai sensi dell’art. 579 ultimo comma, la dichiarazione della persona o società per la quale si è fatta l’offerta e il relativo mandato devono depositarsi in Cancelleria o presso il P. D.?

 

Premesso che nella vendita senza incanto non si può partecipare per il tramite di un semplice mandatario ma personalmente o a mezzo di procuratore legale a norma dell’art. 579 u.c., la procura deve essere autenticata dal notaio,  mentre nella vendita con incanto è ammessa la partecipazione anche a mezzo di mandatario munito di procura speciale con autentica notarile, anche non avvocato.

L’art. 583 c.p.c. prevede che il procuratore legale che è rimasto aggiudicatario per persona da nominare può dichiarare anche oralmente al P.D. il nome della persona per la quale ha presentato l’offerta depositando il mandato.

 

Nel caso ci sia un’unica offerta pari o superiore per non più di 1/5 al prezzo base il P. D. è autorizzato dal Giudice ad aggiudicare il bene all’offerente, salvo dissenso del creditore procedente. Quest’ultimo deve necessariamente essere presente? In caso di risposta negativa, la propria assenza può interpretarsi come assenso implicito alla vendita? Il creditore intervenuto che partecipa alla vendita può dissentire sul prezzo?

 

Il creditore procedente deve essere avvisato dell’udienza ma non è necessario che presieda alla vendita. Qualora alla vendita siano presenti creditori non procedenti questi non hanno diritto ad esprimere il dissenso.

 

Qualora durante le operazioni di vendita dovessero sorgere contestazioni inconciliabili tra gli offerenti cosa deve fare il P. D.? (es: manca un documento richiesto nell’avviso) Dà, comunque, luogo all’aggiudicazione fornendo una soluzione motivata o deve sospendere le operazioni di vendita rimettendo la decisione al GE?

L’eventuale offerente che abbia sollevato delle eccezioni non accolte dal P. può fare opposizione al verbale di vendita ed alla relativa aggiudicazione?

 

Il P.D. deve assumere la sua decisione, che sarà reclamabile ex art.591 ter oppure può rimettere gli atti al G. E. che interverrà con decreto.

 

In caso di versamento del prezzo con l’erogazione di finanziamento ex art. 585 cpc, 3° comma, come influisce nelle successive operazioni? Ad es. nella redazione del relativo decreto di trasferimento occorre menzionare detto contratto o è sufficiente indicare al conservatore di dover trascrivere il decreto contestualmente all’iscrizione dell’eventuale ipoteca concessa dalla parte finanziata?

Sì, menzionare detto contratto e al momento della trascrizione precisare l’iscrizione dell’eventuale ipoteca concessa dalla parte finanziata, e specificare il valore del finanziamento.

 

Il P. può rilasciare copie conformi della documentazione in suo possesso, ad esempio del verbale di vendita? Nel caso, quindi, può richiedere ed applicare valori bollati?

 

Gli atti compiuti dal PD originali in suo possesso possono essere rilasciati in copia conforme, perché basta essere depositari dell’atto di cui si chiede la copia conforme.

 

 

VENDITA CON INCANTO

 

Nella nuova formulazione dell’art. 584 cpc come modificato dalla legge 80/05 è previsto che “…alla gara possono partecipare…anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice abbiano integrato la cauzione nella misura di cui al secondo comma.”   Quindi, la cauzione versata al primo incanto dagli offerenti non aggiudicatari deve essere trattenuta fino alla decorrenza dei 10 giorni successivi o può essere resa immediatamente e nuovamente versata nel doppio nel caso di offerta dopo l’incanto?

In ogni caso chiarire il procedimento relativo alla vendita con incanto ed in particolare le offerte in aumento e la cauzione. Chi può partecipare?

 

Il rimborso della cauzione deve essere immediato solo se vi è il consenso del partecipante può essere trattenuta dal P. D.

 

Il primo comma dell’art. 584 cpc riferendosi all’offerta afferma che essa non è efficace se non supera di 1/5 quella raggiunta nell’incanto, quindi l’aumento deve essere pari o superiore ad 1/5?

 

E’ sufficiente che sia pari.

 

In caso di offerte dopo l’incanto, se possono partecipare solo l’aggiudicatario e gli eventuali partecipanti al primo incanto, come si giustifica la pubblicità estesa di cui all’art. 490 cpc richiamata dall’art. 570 cpc? Tale pubblicità comporta inutile spese per la procedura ed ingenera confusione nei destinatari le cui eventuali offerte dovranno essere dichiarate inammissibili.

Si potrebbe dare comunicazione della nuova gara a mezzo fax o e.mail solo agli offerenti al precedente incanto e all’aggiudicatario?

 

La gara deve essere aperta a tutti ed il termine consente la presentazione delle offerte a chiunque non solo a quelli menzionati al 4° comma dell’art.570 perché questi già sono legittimati dalla norma a partecipare integrando la cauzione, senza dover effettuare un’ulteriore offerta.

Si possono distinguere 3 categorie di partecipanti:

§                     gli offerenti in aumento tempestivi, che hanno fatto pervenire l’offerta in aumento entro 10 giorni successivi al primo incanto;

§                     gli offerenti in aumento tardivi, che partecipano solo quando viene indetto il nuovo incanto sull’offerta in aumento;

§                     i legittimati non offerenti, cioè l’aggiudicatario ed i partecipanti al primo incanto.

All’udienza fissata per il nuovo incanto, nel caso manchino sia gli offerenti tempestivi che tardivi diviene definitiva l’aggiudicazione del primo incanto.

 

L’offerta presentata ai sensi dell’art. 584 cpc deve essere presentata nelle forme di cui all’art. 571 e quindi in busta chiusa. Il P.D. quando deve aprire la busta per verificare la regolarità dell’offerta? E nel caso ci siano più offerte in aumento?

 

Le offerte devono pervenire entro 10 giorni dall’incanto. Quindi immediatamente dopo detto termine si possono aprire le buste al fine di verificare la correttezza dell’offerta.

Dopo questo termine e la verifica delle offerte verrà fissato un termine per la presentazione di ulteriori offerte e di questo avviso ne sarà data la pubblicità.

 

Nella vendita senza incanto, qualora tutti i partecipanti abbiano offerto lo stesso prezzo e nessuno voglia effettuare un rilancio come stabilito nell’avviso, la vendita non avrà luogo e i partecipanti perderanno la cauzione ed ai sensi dell’art.573 c.p.c. viene ordinato l’incanto.

 

LIBERAZIONE IMMOBILE

 

Il PD, non avvocato, può seguire personalmente la procedura per il rilascio dell’immobile pignorato e redigerne personalmente gli atti necessari o necessita del formale ausilio di un legale?

 

Il P.D. può seguire personalmente la procedura per il rilascio dell’immobile pignorato senza l’ausilio di un avvocato: redigere il precetto e notificarlo unitamente al titolo, notificare il preavviso di rilascio o di sloggio.

 

Se successivamente alla notifica al debitore del precetto per rilascio di immobile, questi propone opposizione e nelle more (tra la notifica dell’opposizione e la prima udienza) interviene il decreto di trasferimento, il custode ha la legittimazione a costituirsi in giudizio?

 

Vi sono due interpretazioni desumibili dall’art.560 c.p.c.:

Per il secondo comma dell’articolo, il P.D. deve costituirsi con spese a carico della procedura, a meno che non venga esentato dall’aggiudicatario, mentre secondo l’ultimo comma non dovrebbe costituirsi in quanto occorre l’autorizzazione del G.E. 

 

Se nelle more della procedura per rilascio dell’immobile viene emesso il relativo Decreto di trasferimento, il P.D. deve automaticamente proseguire sino ad un’eventuale esenzione da parte del nuovo proprietario o deve, al contrario, interrompere la propria attività, salva la possibilità di una delega del nuovo titolare?

 

Ai sensi dell’art. 560 quarto comma il P.D. procede con le operazioni di rilascio fino ad un’eventuale esenzione da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario.


 

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